Immobilienwert selbst berechnen – einfache Formeln erklärt

Der Wert einer Immobilie ist nicht einfach nur eine Zahl, die man aus dem Bauch heraus schätzt. Es ist das Ergebnis einer sorgfältigen Analyse, die verschiedene Faktoren berücksichtigt.

Wenn Sie Ihr Vermögen aufbauen oder für das Alter vorsorgen wollen, sind Immobilien oft ein wichtiger Baustein. Sie können nicht nur im Wert steigen, sondern auch regelmäßige Einnahmen generieren, wenn Sie sie vermieten. Das macht sie zu einem soliden Teil jeder langfristigen Finanzplanung.

Grundlagen der Immobilienwertermittlung

Im Bereich der Immobilieninvestitionen hört man viele Fachbegriffe. Dinge wie ‚Gebäudeertragswert‘ oder ‚Liegenschaftszins‘ können anfangs verwirrend sein. Aber keine Sorge, mit ein wenig Einarbeitung kann jeder lernen, den Wert einer Immobilie einzuschätzen. Das ist wichtig, damit Sie wissen, ob ein Kaufpreis fair ist oder ob Sie ein gutes Geschäft machen.

Es gibt verschiedene Wege, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Welche Methode am besten passt, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten wollen. Jede Methode hat ihre eigenen Regeln und Formeln, aber das Ziel ist immer dasselbe: eine möglichst genaue Schätzung des Marktwerts zu erhalten.

Bedenken Sie aber, dass eine exakte Berechnung oft von zukünftigen Entwicklungen abhängt, wie der Marktentwicklung oder möglichen Mietausfällen. Daher bleibt es immer eine Schätzung, auch wenn sie auf soliden Daten basiert.

Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der weit über eine einfache Schätzung hinausgeht. Sie erfordert ein Verständnis für verschiedene Bewertungsverfahren und die Einflussfaktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Eine fundierte Bewertung hilft Ihnen, informierte Entscheidungen zu treffen, sei es beim Kauf, Verkauf oder bei der Verwaltung Ihrer Vermögenswerte.

Die wichtigsten Methoden, die wir uns ansehen werden, sind:

• Vergleichswertverfahren: Hierbei werden ähnliche Objekte in der Nähe herangezogen, um den Wert zu bestimmen. Das ist oft die einfachste Methode, wenn genügend Vergleichsdaten vorhanden sind.

  
  

• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren konzentriert sich auf die Herstellungskosten der Immobilie und zieht dafür Abschreibungen und den Bodenwert ab. Es wird häufig für selbstgenutzte Immobilien verwendet.

  
  

• Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten steht hier der potenzielle Ertrag im Vordergrund. Mieterträge und Bewirtschaftungskosten sind hier entscheidend für die Berechnung.

  
  

Immobilienbewertung im Video

Diese Verfahren sind die Säulen der Immobilienbewertung und helfen Ihnen, den Wert Ihrer Immobilie besser zu verstehen.

Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts

Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, besonders wenn es um Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser geht. Es basiert auf der Idee, dass ähnliche Objekte, die kürzlich verkauft wurden, einen guten Anhaltspunkt für den Wert Ihrer eigenen Immobilie geben. Man schaut sich also an, was andere für vergleichbare Objekte bezahlt haben.

Das ist besonders nützlich, wenn Sie eine Immobilie besitzen, die nicht selbst genutzt wird, sondern vermietet ist, oder wenn Sie einfach wissen wollen, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf dem Markt wert ist. Es ist eine Methode, die sich stark an Angebot und Nachfrage orientiert.

Anwendung des Vergleichswertverfahrens für ähnliche Objekte

Bei diesem Verfahren ist es wichtig, Objekte zu finden, die Ihrer eigenen Immobilie möglichst ähnlich sind. Das bedeutet, man achtet auf Dinge wie die Lage, die Größe, die Etage, die Zimmeranzahl und auch das Baujahr. Je mehr Gemeinsamkeiten es gibt, desto genauer wird die Schätzung.

Man sucht also nach kürzlich getätigten Verkäufen von Immobilien in der gleichen Gegend, die ähnliche Merkmale aufweisen. Das können zum Beispiel Wohnungen in derselben Wohnanlage oder Häuser in derselben Straße sein. Die Qualität der Ausstattung spielt auch eine Rolle, aber eher die größeren Dinge wie neue Fenster oder eine moderne Heizung, weniger die kleinen Details.

Die einfache Formel zur Berechnung des Immobilienwerts

Eine einfache Formel, um eine erste Schätzung zu bekommen, sieht so aus:

Immobilienwert = (Verkaufspreis Vergleichsobjekt / Fläche Vergleichsobjekt) × Fläche der eigenen Immobilie

Stellen Sie sich vor, ein ähnliches Haus in Ihrer Nachbarschaft wurde für 500.000 € verkauft und hat eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern. Ihre Immobilie hat 180 Quadratmeter Wohnfläche. Dann wäre die Rechnung: 500.000 € geteilt durch 150 m², mal 180 m². Das ergibt 600.000 €.

Diese Rechnung gibt Ihnen eine erste Idee, aber denken Sie daran, das ist nur eine grobe Orientierung. Es ersetzt keine professionelle Bewertung.

Berücksichtigung von Lage und Ausstattung für präzisere Ergebnisse

Um die Schätzung genauer zu machen, müssen Sie natürlich noch weitere Faktoren berücksichtigen. Die Lage ist dabei oft das A und O. Eine Immobilie in bester Lage ist mehr wert als eine in einer weniger gefragten Gegend, selbst wenn sie sonst gleich sind.

Auch die Ausstattung ist wichtig. Wurde die Immobilie kürzlich modernisiert? Gibt es eine hochwertige Küche oder ein schickes Badezimmer? Wie ist der energetische Zustand? All diese Dinge können den Wert beeinflussen. Wenn Sie also die Vergleichswerte nutzen, versuchen Sie, diese zusätzlichen Details so gut wie möglich einzubeziehen, um ein realistischeres Bild zu bekommen.

Sachwertverfahren für selbstgenutzte Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie selbst bewohnen, also nicht vermieten, dann ist das Sachwertverfahren oft die Methode der Wahl, um ihren Wert zu ermitteln. Es ist im Grunde eine Frage: Was würde es kosten, heute ein vergleichbares Haus zu bauen? Aber es ist nicht ganz so einfach, denn das Alter spielt eine große Rolle.

Ermittlung des Gebäudewerts anhand von Herstellungskosten

Die Basis für die Berechnung des Gebäudewerts sind die Kosten, die entstehen würden, wenn Sie das Haus heute neu bauen würden. Man nennt das auch die Herstellungskosten. Stellen Sie sich vor, Sie bauen genau dasselbe Haus an genau derselben Stelle. Was würde das kosten? Diese Kosten werden dann mit der Wohnfläche multipliziert. Wenn zum Beispiel die Herstellungskosten pro Quadratmeter bei 2.000 Euro liegen und Ihr Haus 150 Quadratmeter Wohnfläche hat, dann wären die reinen Baukosten 300.000 Euro. Das ist aber nur der erste Schritt.

Anwendung von Altersabschreibungen auf den Gebäudewert

Ein Haus wird natürlich älter und nutzt sich ab. Das muss man bei der Wertberechnung berücksichtigen. Dafür gibt es die sogenannte Altersabschreibung. Man zieht einen bestimmten Prozentsatz vom ursprünglichen Herstellungswert ab, je nachdem, wie alt das Gebäude ist. Eine Faustregel besagt, dass der Wert jährlich um etwa 1,25 Prozent sinkt. Wenn wir bei unserem Beispielhaus von 300.000 Euro Herstellungskosten ausgehen und es ist 30 Jahre alt, dann hat es einen Wertverlust von 37,5 Prozent (30 Jahre * 1,25% pro Jahr). Das bedeutet, der Gebäudewert würde sich von 300.000 Euro auf 187.500 Euro reduzieren. Das ist eine ordentliche Summe, die den Wert beeinflusst.

Einbeziehung des Bodenwerts in die Gesamtkalkulation

Neben dem Gebäude selbst ist natürlich auch das Grundstück wichtig. Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt, oft anhand des sogenannten Bodenrichtwerts. Dieser Wert gibt an, wie viel ein Quadratmeter Boden in dieser Gegend ungefähr kostet. Diesen Bodenwert addieren Sie dann zum berechneten Gebäudewert.

Wenn Ihr Grundstück beispielsweise 500 Quadratmeter groß ist und der Bodenrichtwert 200 Euro pro Quadratmeter beträgt, dann hat das Grundstück einen Wert von 100.000 Euro. Addiert man dies zu unserem reduzierten Gebäudewert von 187.500 Euro, ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von 287.500 Euro.

Manchmal wird dieser Wert noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der von lokalen Gutachterausschüssen festgelegt wird, um Angebot und Nachfrage besser abzubilden. Aber für eine erste Schätzung ist die Summe aus Bodenwert und altersgemindertem Gebäudewert schon sehr aussagekräftig.

Ertragswertverfahren für vermietete Objekte

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Mieteinnahmen generiert, ist das Ertragswertverfahren die Methode der Wahl, um ihren Wert zu bestimmen. Dieses Verfahren konzentriert sich darauf, wie viel Gewinn die Immobilie über ihre Lebensdauer abwerfen kann. Es ist besonders relevant für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder auch Hotels. Der Kern der Berechnung liegt darin, die zukünftigen Erträge zu schätzen und diese auf den heutigen Wert abzuzinsen.

Grundlagen der Ertragswertberechnung für Mietimmobilien

Das Ertragswertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie sich aus den Erträgen ergibt, die sie erwirtschaftet. Man betrachtet also nicht primär die Bausubstanz, sondern die finanzielle Rendite. Die Berechnung ist zwar etwas komplexer als bei anderen Verfahren, aber sie liefert ein realistisches Bild für vermietete Objekte. Der Wert einer Immobilie ist das, was sie einbringt.

Einfluss von Mieterträgen und Bewirtschaftungskosten

Der erste Schritt ist die Ermittlung des Rohertrags. Dieser ergibt sich aus den potenziellen Mieteinnahmen, die bei einer ordnungsgemäßen Vermietung erzielt werden könnten. Hierbei wird oft die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen, nicht unbedingt die aktuelle Miete. Von diesem Rohertrag werden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen zum Beispiel Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und Grundsteuern. Was übrig bleibt, ist der sogenannte Reinertrag.

Die Bedeutung des Grundstücksertrags für die Gesamtbewertung

Da das Grundstück selbst nicht abgenutzt wird, muss sein Wert separat betrachtet und verzinst werden. Dies geschieht durch die Bodenwertverzinsung. Der Bodenwert wird mit einem Liegenschaftszinssatz multipliziert, um den jährlichen Ertrag aus dem Grund und Boden zu ermitteln.

Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszinssatz

Um den reinen Ertrag des Gebäudes zu ermitteln, wird diese Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der Gebäudereinertrag.

Gebäudereinertrag = Reinertrag – Bodenwertverzinsung

Dieser Gebäudereinertrag wird dann mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz ergibt. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.

Zum Schluss werden der Gebäudeertragswert und der Bodenwert addiert, um den vorläufigen Ertragswert zu erhalten. Eventuelle bauliche Besonderheiten oder Zustände können den Wert noch beeinflussen und führen zum endgültigen Ertragswert.

Es ist wichtig zu verstehen, dass das Ertragswertverfahren stark von der Wahl des richtigen Liegenschaftszinssatzes und der realistischen Einschätzung der Restnutzungsdauer abhängt. Eine falsche Annahme hier kann den ermittelten Wert erheblich verzerren. Auch die Entwicklung der Mieten spielt eine große Rolle; steigende Mieten können den tatsächlichen Wert über die Berechnung hinaus erhöhen.

Wichtige Einflussfaktoren auf den Immobilienwert

Der Wert einer Immobilie ist kein statischer Wert. Er wird von einer Reihe von Faktoren beeinflusst, die Sie kennen sollten, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln möchten. Manche dieser Faktoren können Sie direkt beeinflussen, andere sind gegeben und müssen akzeptiert werden. Aber das Verständnis dieser Punkte hilft Ihnen, den Wert realistisch einzuschätzen.

Die Art der Immobilie ist ein grundlegender Punkt. Ein Einfamilienhaus wird anders bewertet als eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus. Bei Eigentumswohnungen beispielsweise sind Vergleiche mit ähnlichen Objekten in der Nachbarschaft oft der Schlüssel zur Wertfindung.

Bei Mietobjekten, wie Mehrfamilienhäusern, rücken die Mieteinnahmen und die damit verbundenen Kosten in den Vordergrund. Die reine Größe, also die Wohnfläche in Quadratmetern, ist natürlich auch wichtig. Aber wie die Fläche geschnitten ist, spielt eine große Rolle. Ein gut geschnittener Grundriss mit wenig ungenutzter Flurfläche ist oft mehr wert als eine größere Fläche mit vielen kleinen, schlecht nutzbaren Räumen. Auch zusätzliche Flächen wie Balkone, Terrassen oder Keller können den Nutzwert und damit den Wert steigern.

Das Baujahr gibt uns einen ersten Hinweis auf die Bausubstanz und den allgemeinen Zustand. Neubauten sind oft energieeffizient und nach aktuellen Standards gebaut. Das ist ein klarer Vorteil. Aber auch ältere Gebäude können sehr wertvoll sein, besonders wenn sie gut erhalten oder aufwendig saniert wurden. Hier muss man genau hinschauen. Gibt es Schäden am Dach, an den Wänden oder am Fundament? Wie ist der Zustand der Fenster und der Heizungsanlage? All das sind Punkte, die den Wert stark beeinflussen können. Eine Immobilie, die gut gepflegt wurde und bei der die Instandhaltung dokumentiert ist, wird in der Regel stabiler im Wert sein als eine, bei der man deutlichen Sanierungsbedarf sieht.

Modernisierungen sind ein direkter Weg, den Wert einer Immobilie zu steigern. Denken Sie an neue Bodenbeläge, ein modernisiertes Badezimmer oder eine zeitgemäße Küche. Auch technische Neuerungen wie eine Fußbodenheizung oder Smart-Home-Technologie können den Wert erhöhen. Ein ganz wichtiger Punkt ist der energetische Zustand. Eine gute Dämmung von Dach und Wänden sowie moderne, sparsame Fenster senken die Heizkosten erheblich. Eine Immobilie mit einer guten Energieeffizienzklasse ist daher oft attraktiver und erzielt einen höheren Preis. Der Energieausweis gibt hierüber Auskunft und ist ein wichtiges Verhandlungsargument. Eine Immobilie, die viel Energie verbraucht, wird auf Dauer eher an Wert verlieren, da die Kosten für Heizung und Strom steigen.

Die Lage ist und bleibt ein entscheidender Faktor. Eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und guter Verkehrsanbindung in der Nähe ist Gold wert. Aber auch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung der Region spielt eine Rolle.

Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen:

• Lage: Makrolage (wirtschaftliche Entwicklung, Infrastruktur der Region) und Mikrolage (direkte Nachbarschaft, Anbindung, Versorgung).

  
  

• Baujahr und Bausubstanz: Alter, Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung.

  
  

• Modernisierungsgrad: Zustand von Bädern, Küche, Böden, Elektrik und allgemeine Instandhaltung.

  
  

• Energieeffizienz: Dämmung, Heizsystem, Fenster – beeinflusst Betriebskosten und Wert.

  
  

• Ausstattung: Zusätzliche Annehmlichkeiten wie Balkon, Terrasse, Kamin oder hochwertige Einbauten.

  
  

• Wohnfläche und Schnitt: Quadratmeterzahl und wie gut die Räume nutzbar sind.

  
  

Praktische Hilfsmittel zur Immobilienbewertung

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln möchten, gibt es einige nützliche Werkzeuge, die Ihnen dabei helfen können. Diese Hilfsmittel sind oft der erste Schritt, um ein Gefühl für den Marktwert zu bekommen, ersetzen aber keine professionelle Bewertung.

Nutzung von Online-Immobilienwertrechnern für eine erste Einschätzung

Online-Immobilienwertrechner sind eine gute Anlaufstelle für eine schnelle, erste Orientierung. Sie fragen typischerweise grundlegende Daten wie die Art der Immobilie, die Wohnfläche, die Grundstücksgröße und die Postleitzahl ab. Basierend auf diesen Informationen und hinterlegten Marktdaten liefern sie einen Richtwert. Diese Rechner sind jedoch nur eine grobe Schätzung und berücksichtigen nicht alle individuellen Besonderheiten Ihrer Immobilie. Sie sind gut, um einen ersten Eindruck zu gewinnen, aber für eine präzise Wertermittlung sind sie nicht ausreichend.

Die Funktion von Bodenrichtwerten bei der Grundstücksbewertung

Bodenrichtwerte sind ein wichtiger Anhaltspunkt, besonders wenn es um den Wert des Grundstücks geht. Sie werden von Gutachterausschüssen ermittelt und geben den durchschnittlichen Preis für ein Grundstück in einer bestimmten Lage an. Sie spiegeln den Wert des Bodens wider, unabhängig von der Bebauung. Um den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück zu finden, können Sie die Webseiten der zuständigen Gutachterausschüsse oder spezielle Portale nutzen. Dieser Wert ist eine wichtige Komponente, vor allem bei der Anwendung des Sachwertverfahrens oder wenn Sie den Grundstücksanteil separat betrachten möchten.

Vorteile von Excel-Tools für die Verkehrswertermittlung

Für eine detailliertere Analyse können Excel-Tabellen sehr hilfreich sein. Es gibt Vorlagen, die speziell für die Immobilienbewertung entwickelt wurden und Ihnen erlauben, verschiedene Verfahren wie das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren anzuwenden. Mit diesen Tools können Sie:

• Verschiedene Szenarien durchspielen und die Auswirkungen von Änderungen bei den Eingabewerten sehen.

  
  

• Die einzelnen Wertkomponenten (Gebäudewert, Bodenwert, Ertragswert) separat berechnen und analysieren.

  
  

• Ihre Berechnungen übersichtlich dokumentieren und nachvollziehbar gestalten.

  
  

Diese Tools erfordern zwar etwas mehr Einarbeitungszeit als reine Online-Rechner, bieten aber eine deutlich tiefere Einsicht und ermöglichen eine individuellere Anpassung an Ihre Immobilie. Sie sind ein guter Mittelweg zwischen einer schnellen Online-Schätzung und einem vollständigen Gutachten.

Die selbstständige Ermittlung des Immobilienwerts ist ein Prozess, der mit den richtigen Werkzeugen zugänglicher wird. Beginnen Sie mit Online-Rechnern für einen ersten Überblick, nutzen Sie Bodenrichtwerte für die Grundstücksbewertung und vertiefen Sie Ihre Analyse mit flexiblen Excel-Tools, um ein fundiertes Verständnis zu entwickeln.

Fazit zum Thema

Den Immobilienwert selbst zu berechnen, ist mit den richtigen Formeln und Verfahren durchaus möglich – ob über Vergleichswerte, den Sachwert oder den Ertragswert. Jede Methode hat ihre Besonderheiten und eignet sich für unterschiedliche Arten von Immobilien. Online-Rechner, Bodenrichtwerte und Excel-Tools können Ihnen dabei helfen, einen fundierten ersten Überblick zu gewinnen. Dennoch sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass es sich immer um eine Schätzung handelt, die nicht alle individuellen Faktoren vollständig abbilden kann. Wer eine präzise und rechtssichere Bewertung benötigt – etwa für den Verkauf, eine Finanzierung oder rechtliche Auseinandersetzungen – sollte sich zusätzlich auf ein professionelles Gutachten verlassen.

Disclaimer
Die hier vorgestellten Methoden und Formeln dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine professionelle Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen. Für verbindliche Entscheidungen – insbesondere bei Kauf, Verkauf oder Finanzierung – sollten Sie stets fachkundigen Rat einholen.